A Floople képviselői szerint az új év stabilizálni fogja a lakáspiacot. A kereslet fontos meghatározója lesz a kamatszint, de itt a legtöbben csökkenésre számítanak. A lakásárakat befolyásolni fogják az építési költségek, a telkek elérhetősége, de az infláció is. Szakértőink szerint a lakásárak csökkenésére nem számíthatunk, de a növekedés várhatóan az inflációval összhangban marad.
2025 a fejlesztők szemével
Hogyan alakul a lakóingatlanpiac 2025-ben? Van néhány érdekes, ugyanakkor egymást átfedő forgatókönyv. Stabilizáció, csendes árnövekedés, változatlan vállalkozói költségek.
Előrejelzések szerint 2025-ben a lakáspiac a nagyobb stabilitás felé fog elmozdulni. Nem számítunk a lakásárak csökkenésére, bár a növekedési ütemüknek az inflációs ráta közelében vagy annál valamivel alacsonyabbnak kell maradnia - mondta Ivan Andriiash, a Floople vezetője, a hazai ingatlan-tanácsadói piac egyik legnagyobb szereplője. A kedvezőbb piaci feltételek, az emelkedő lakásárak és a fejlesztők által 2024-ben befejezett nagy kínálat kilátása arra ösztönzi a vásárlókat, hogy felkeressék az értékesítési irodákat, foglalásokat tegyenek és befektetői szerződéseket írjanak alá – állítja az igazgató.
Érdekes módon a fejlesztők nem panaszkodnak a magas lakáskínálatukra. A Floople magas szinten tartja az értékesítést, és úgy véli, hogy a kínálat megfelel a keresletnek, Ivan úgy véli, hogy a kereslet már több hónapja stabil. Például Székesfehérváron több, mint 500 kiadó ingatlan található, kiadó ház Csongrád Csanád megyében pedig 145 darab van, ami megfelel a múlt évi kínálatnak. Kissé más véleményt képvisel a Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt.
Ha a kínálat jelentősen meghaladja a keresletet, akkor nem érdemes tovább növelni. A piacon jelenleg széles a kínálat kész lakásokból. Mi magunk is nagy készlettel rendelkezünk belőlük. A beruházások magas finanszírozási költségei és a készlakások fenntartási költségei miatt az áraik évente körülbelül 10%-kal fognak emelkedni. Új beruházásokat készítünk elő, és azokat akkor indítjuk el, amikor ügyfeleink - egyéni vagy intézményi - vásárlói kapacitása javul - mondta Ungár Anna, Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. vezérigazgatója.
Monetáris politika, mire számítanak a fejlesztők
Az elkövetkező hónapokban nagy várakozás előzi meg a Monetáris Politikai Tanács (MPC) döntéseit. Az biztos, hogy a Tanács döntése kulcsfontosságú hatással lesz a lakáspiacra. A csökkentéseknek nagyon pozitív hatással kell lenniük a keresletre.
Feltételezzük, hogy a kamatok 2025-ben csökkennek, ami javítani fogja a vásárlók hitelképességét, valamint pozitívan fog hatni az ingatlanvásárlási döntésekre. Egy ilyen keresletélénkítés azonban nem fog jelentős, azaz infláció feletti áremelkedést kiváltani, az új lakások nagy kínálata miatt. Ezek árai stabilak maradnak, és nem tapasztaljuk dinamikus emelkedésük vagy csökkenésük jeleit. A kivitelezés és az építőanyagok költségei jelenleg nem változnak nagymértékben.
A további kamatcsökkentésre vonatkozó várakozások befolyásolhatják a vásárlási döntések átmeneti felfüggesztését, mivel a potenciális vásárlók a jövőben kedvezőbb hitelfeltételekben reménykednek. Ugyanakkor minden kamatcsökkentő döntés növeli a vásárlók hitelképességét, ami hozzájárulhat a hitelezés növekedéséhez.
A Monetáris Politikai Tanács jövő évi döntései nagyon fontosak lesznek az ingatlanpiac számára. A várható kamatcsökkentéseknek támogatniuk kell a lakáshitelek iránti keresletet, de ezen intézkedések üteme és mértéke valószínűleg óvatos lesz az infláció túlzott növekedésének elkerülése érdekében.
PRS nagy fejlődési potenciállal
A PRS, vagyis az intézményi bérbeadás még mindig kis százalékát teszi ki a magyarországi lakásépítéseknek. A Cushman & Wakefield alelnöke szerint mind az ügyfelek, mind a befektetők részéről megvan a lehetőség e piac növelésére.
A bérlakások (PRS) szegmense egyre nagyobb jelentőségre tehet szert, különösen a nagyvárosokban. A bérbeadás iránti fokozott érdeklődés a jelzáloghitelekhez való nehezebb hozzáférés és a fogyasztók változó preferenciáinak következménye, akik egyre inkább a rugalmasságot választják a hosszú távú pénzügyi kötelezettségvállalások helyett. Az intézményi befektetők a PRS-t vonzó üzleti modellnek tekintik, ami az ilyen jellegű befektetések növekedéséhez vezethet.
A PRS-piac nagy növekedési potenciállal rendelkezik, különösen a várható kamatcsökkentésekkel összefüggésben, amelyek növelhetik a bérlakásokba történő befektetések iránti érdeklődést. A Cushman & Wakefield azonban jelenleg nem tervez nagyobb beruházásokat ebben a szegmensben. Ezzel szemben a Duna House elnöke az intézményi bérbeadást a hosszú távú bevételek stabil forrásának tekinti.
A nagy külföldi befektetők hosszú távú, stabil jövedelemforrásként tekintenek a PRS piacra. Ez a tendencia erősödni fog, különösen azokban a városokban, ahol a munkaerőpiac fellendülőben van és a fiatal lakosok száma növekszik. Nem szabad azonban elfelejteni, hogy ezt a területet is érintik a magas finanszírozási költségek, ezért egyelőre a tranzakciók jelentős csökkenését látjuk ebben a szektorban. A kamatlábak csökkenése itt is ösztönözni fogja a PRS-piaci aktivitás növekedését.
Minek kell történnie ahhoz, hogy a piac javuljon?
A kereslet és a kínálat stabilizálódása, a jelzálogkamatok csökkenése, esetleg az adminisztratív eljárások egyszerűsítése. Minek kellene történnie 2025-ben ahhoz, hogy könnyebb legyen építeni és eladni?
Alapvető fontosságúak a további kamatcsökkentések, amelyek növelik a jelzáloghitelek elérhetőségét és/vagy a lakásvásárlást támogató programok, például támogatások vagy hitelgaranciák. Az építési költségek stabilizálása és az adminisztratív eljárások egyszerűsítése szintén hozzájárulhat a piaci helyzet javításához. A bérlakás-szegmens további fejlesztése, mint a vásárlás alternatívája, szintén fontos tényező lesz.
Nagy terhet jelentenek az adminisztratív eljárások, amelyek jelentősen késleltetik és akadályozzák a lakásépítést.
Ha egyetlen olyan tényezőt kellene kiemelnünk, amely pozitívan befolyásolhatja a lakáspiacot, az az adminisztratív eljárások egyszerűsítése lenne. A telekvásárlástól az építkezés megkezdéséig egy, két, néha akár három év is eltelik. Az ilyen elhúzódó beruházási folyamat növekvő költségekkel jár, ami végső soron a lakások árát növeli.
